美国贷款小知识
2020-10-20

(Pixabay)


华人在美国贷款买房时有很多疑问,华尔街信贷理财顾问(Financial Consultant)Selina女士就一些常见问题给大家解答,希望对有意在美国贷款的朋友有所帮助。

1.中国人(无绿卡、美国护照)可否在美国贷款买房? 

当然可以!美国房产是全球开放的,谁都可以买,也可以贷款。大家都以为非美国公民不能申请房贷。一般来说,非美国公民或居民,甚至在美国境外的人都可以申请外国人贷款。所以在房贷利率较低的时候,大家不妨可以考虑贷款买房。

2. 非美国居民申请贷款的利率是多少?

一般来说,首付是40%左右,贷款银行或贷款公司会根据申请者的支付能力和房产类型、房产价值等提出不同的首付比例和房贷利率要求。如果你的首付比例达到50%以上,那很有可能申请到较低的房贷利率。房贷利率通常在4.5%~5%之间,具体视不同年限和项目而定。

3. 怎么才能降低贷款利率呢?

对于在美国工作的中国人,降低利率是非常有可能的,无论是绿卡、opt、H1B工作签证,还是移民,只要您在美国有收入及报税,并且建立了良好的信用记录,那您就可以和美国人享用一样的贷款项目,享受较低的首付和利率。
不查收入的海外购房者,最低首付款是40%;
在美国有收入信用并且报税记录良好,最低的头款(走FHA贷款)只需3.5%;
美国军人或退伍军人及其配偶,最低可以享受零首付的优惠政策。

4. 非居民贷款购房需要准备哪些资料呢?

- 收入证明(包含工资、职位、在职时间等证明。)
- 信用记录(无美国社会安全号(SSN)申请者可以提供信用卡、银行账户、电话号码等记录)
- 银行存款证明(至少有两个月的存款证明,用来证明你有能力支付首付款、未来一年的本金、利息、房屋保险和地税等保证金,还有记得附上高额存款来源说明 )。

5. 贷款的利率如何?可以贷多少年?

一般情况下,首付比例最低是30%,如果贷款的额度超过4万美金,首付的额度最低要40%,甚至更高。居民的贷款利率是 2.5%~3%。

6. 哪些地方寻求贷款服务呢?

贷款经纪人:美国超过一半的房屋贷款是通过贷款经纪人来完成的,贷款经纪人是撮合借方和贷方的中间人,大概会收取2~3%的服务费。
商业银行:商业银行如花旗银行、美国银行等提供的贷款利率非常友好,不妨去找贷款部门的 banker 聊聊!

7. 美国房贷基本分为哪些类型:

Fixed-Rate Mortgage—固定利率抵押贷款:比如:30-Year Fixed、15-Year Fixed等。

Adjustable-Rate Mortgage可调(浮动)利率抵押贷款:简称ARM,常见有5/1 ARM、7/1 ARM、10/1 ARM等。

固定利率抵押贷款指在整个房贷合同规定的期限(The Term)之内,房贷利率不随市场利率变化而改变,每个月的月供还款额都是固定的。美国固定利率房贷一般有30年期、20年期和15年期等选择,通常同样条件下,选择还款年期越短,利率越低。但30年房贷的月供比较低,更容易负担,是大多数人的选择。
浮动利率贷款一般也是30年贷款,在开始的一段时间内利率固定不变,过后房贷利率会定期根据市场调整。比如5/1 ARM就是指,前5年是固定利率,之后每1年房贷利率都会调整一次。7/1 ARM、10/1 ARM同理,指前7年、前10年利率固定,之后每年调整。

Conventional Mortgage传统房贷:在美国,不是由政府机构提供或担保的房贷都叫Conventional房贷,一般要求借款人有较高的信用分数和给较多的首付,一般要求交20%首付,否则要强制购买房贷保险(Private Mortgage Insurance)。

Jumbo Mortgage巨额房贷:传统房贷有贷款额上限限制,称之为“Conforming Mortgage”,2019年度大多数地区的房贷贷款额上限为$484,350,部分高消费地区贷款上限为$726,525。超过这个金额的房贷就被称为“Non-Conforming Loan”或者“Jumbo Loan”,要求借款人有更高的信用分数和更多的首付,利率通常也较高。

FHA Loan - FHA贷款:这种房贷是由联邦住房管理局(FHA)担保的买房贷款,最低首付只要3.5%,信用分较低的人士也可以申请,但要一直购买房贷保险。
 
VA Loan—军人购房贷款:这是由美国退伍军人事务部(VA)担保的、美国现役/退伍军人可以享受的买房贷款,有零首期、低利率、免房贷保险等等优惠。
 
USDA Loan - USDA购房贷款:这是由美国农业部(USDA)担保的、为中低收入人士在规定的农村地区买房提供的贷款,可以享受零首付优惠,但要一直购买房贷保险。 

Second Mortgage—二次抵押贷款/第二按揭:如果你付首期较多,或者已经还款一段时间,拥有一定房屋净值资产(Home Equity),那可以将房子再次抵押给银行,申请Home Equity Loan(房屋净值贷款),将净值部分的金额借出用于其他个人用途。


8. 贷款会产生什么费用?

银行申请费、估价费、产权费、律师费、贷款税、买卖税(transfer tax)等。

9.贷款申请需要多长时间?

一般情况在两到三个月,不同的情况需要的时间不同。

10.重贷是什么?怎么操作?

重贷分为重新锁定现有利息和把房子作为抵押物贷出现金,具体程序和购买房产时申请贷款无异,视银行规定和各州规定。

寻求更多贷款信息,可咨询Selina Shen
女士:

电话:  917-304-6549

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    来源: 网络

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